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質問
QNo.4000334 保留地について
質問者：ii77 保留地について質問します。

不動産屋に土地を探しに行った時、「保留地というのがあるから今度一緒に役場に行ってみますか？」と聞かれました。

そこで家に帰ってから保留地について調べたところ、自分で手続きをするから手数料がかからないという事が書いてあったのですが、
（１）不動産屋と一緒に行くと何らかの手数料を取られてしまうのでしょうか？

目当ての保留地のサイトには以下の事が書かれていました。
＜仲介手数料＞保留地は、換地処分によって町有財産となりましたので、不動産業による土地の仲介行為は終了しました。
＜状況＞換地処分が終わり保留地も登記簿ができました。

施設は上下水道、電気、電話、ガス、ケーブルテレビ、ですので余分な諸費用もかからなくてよいのでは、と思っています。
（２）こういう土地でも地盤調査の必要はありますか？

（３）２区画をまとめて購入することは可能ですか？

（４）その他、注意点などあれば教えて下さい。
困り度：
  • 困っています
質問投稿日時：
08/05/05 23:11
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答
ANo.7 ＞これが終了する前は町が不動産屋に手数料を払うというシステムですか？

換地処分前＝手数料を支払う。
換地処分後＝文面どおり、支払わない。

＞可能性はありますか？

可能性はあります。
ただ、知らないほうが
悪い、だけ。
回答者：dr_suguru
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：
08/05/06 18:51
この回答へのお礼なるほど、よく分かりました。
ありがとうございます。

回答
ANo.6 ＞換地処分によって町有財産となりましたので

補足します。
ここは
公共団体施行です。
組合施行であるなら
組合が町に寄付をしない限り
町有地にならない。

​http://www.town.ami.ibaraki.jp/kakuka/toshiseibi-bu/kukakuseirika/k...​
保留地は、換地処分によって町有財産
となりましたので、不動産業による土地
の仲介行為は終了しました。

ですので
町は業者に手数料は支払わない。
あなたが
業者に支払うかどうかは
自由です。
回答者：dr_suguru
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：
08/05/06 15:46
この回答へのお礼ありがとうございます。

これが終了する前は町が不動産屋に手数料を払うというシステムですか？
だとしたら、もしかして不動産屋はまだ仲介行為が終了していないで、町から手数料を貰えると思って私に保留地の話をした可能性はありますか？

回答良回答20pt
ANo.5 jakyyです。順にご説明いたします。
【保留地の値段】
保留地は土地整理組合が持っており、換地が終わった時や、
整理事業の途中でも宅地造成業者に代金支払いの支払いの為に売り出します。
宅地の値段は決められた公示された値段で値引きはしてくれませんが、
仲介手数料がいりません。魅力はこの点だけです。
【換地の値段】
区画整理事業で換地を入手した人は、換金をして現金を欲しくなります。
どこの地主も何千万の現金を欲しくなりますし、
山林、雑種地の税金価格が、宅地の課税になりますので、
維持するのが大変で数年後には、手放します。
この時に世の中の動きを見ながら購入するといいですね。
相続がらみの土地は安く手放す方がいます。
【土地の相場】
私の経験からしますと、保留地の価格はその時の価格よりは、若干高めです。
というのは整理組合を最後に解散する時に赤字が出ないように
組合の役員が相場を高く設定し、販売するためです。
どの組合も県の指導で行っていますので、
最終的には組合の解散の時は、若干黒字が出て組合員全員、
数万円程度の商品券をもらうことになります。
しばらくしますと換地の土地は、下がって売買されると思います。
保留地が坪50万円のでしたら、坪45万円ほどで出るはずです。
この時に仲介業者に探してもらうのが賢明です。
もちろん仲介手数料は要りますが、値段の交渉がしやすいと思います。
回答者：jakyy
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：
08/05/06 11:27
この回答へのお礼ありがとうございます。

＞値段で値引きはしてくれませんが、仲介手数料がいりません。魅力はこの点だけです。

ということは不動産屋に手数料を払うなら魅力は無いということですか・・・

やはり、少し待って良い条件を探してもらった方が良さそうですね。

回答
ANo.4 ＜仲介手数料＞保留地は、換地処分によって町有財産となりましたので、不動産業による土地の仲介行為は終了しました。

これを読む限り
組合施行であれば
換地処分後であっても
組合名義にしますから
公共団体施行であり
サイト上に仲介終了のお知らせが
あったなら、
町からの
手数料も予算計上してありませんから
支払いはあるわけありません。

＜状況＞換地処分が終わり保留地も登記簿ができました。

換地処分＝本換地ですから
もともと登記簿謄本がない
保留地を法務局で
表示登記し
町名義で保存登記しることは
当たり前のこと

＞施設は上下水道、電気、電話、ガス、ケーブルテレビ、ですので余分な諸費用もかからなくてよいのでは、と思っています。

宅内への引き込みは自己負担です。

２について

区画整理前の状況が判りませんけど
常識的に
底地の状況が何であれ
地質調査は行います。

３について

何区画でも購入可能です。
換地処分後ですので
抵当権の設定も可能です。

ただ、換地処分後ですから
町がその土地を
処分すかどうか
確認したほうが
良いでしょう。
普通財産ですので
処分してもしなくても
問題ありません。
回答者：dr_suguru
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：
08/05/06 11:14
この回答へのお礼詳しくありがとうございます。

＞宅内への引き込みは自己負担です。

電気、電話、ケーブルについてのことでしょうか？
上下水道、ガスの管（？）は敷地内にあるので引き込みは必要ないのですよね？

回答良回答10pt
ANo.3 こんにちは。
保留地は、施行者が取得します。施行者が「組合」であれば、組合が取得しますし、施行者が「町」であれば、「町」が」取得します。
町が保留地を取得しているということは、施行者は組合ではなく、町であると推定されます。

町が保留地を売りに出しているのであれば、不動産会社を通さなくても、それを購入することができます。
不動産会社と媒介契約等の「契約」をしていなければ、問題ないと思います。不動産会社を通せば、仲介手数料が発生します。

不動産会社から保留地の存在を教えてもらったという部分があるので、いくらかの手数料を支払うのは自由と思います。
仲介手数料があまりに大きいと、町と直接契約するから仲介手数料を払わないが、ある程度の金額であれば、仲介手数料をはらってもよいよというようなニュアンスのことを不動産会社に言ってみてはどうでしょうか。

ちなみに、手数料の上限は原則として3％＋6万円です。たとえば、1000万円の物件であれば、36万円に消費税5％上乗せした378000円です。
回答者：takumaF
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/06 10:55
この回答へのお礼ありがとうございます。

「自由」という言葉に少し安心しました。
仮に数％だとしても、元の金額が大きいので、庶民の感覚としては結構なダメージです・・・

回答
ANo.2 【保留地】
土地区画整理組合が区画事業の資金を調達するために
売り出す土地を保留地といいまして、
公示をして売り出したり、抽選で当選者に売ったりします。
この場合は、組合が保有していた土地の最後の処分でしょう。
【仲介手数料】
区画整理組合から購入した場合は仲介手数料は要りませんが、
ii77様に声をかけた不動産業者は、手数料をもらう魂胆のようです。
直接、組合から購入しても問題がありませんが、
今後、トラブルが生じることは目に見えますね。
仲介手数料を払うのが嫌でしたら、しばらく様子を見て
他の土地整理組合の保留地処分を狙うか、
換地で入手した土地の保有者から直接購入するのが一番です。
【地盤調査】
土地の地盤は整理組合もよく把握していなかったりしますので、
過去の土地の利用状況をご自分で、役場等で調べるのが必要かと思います。
池、沼地、あ炭鉱堀跡ですと地盤はかなり悪いので、
家を建築した後、傾くこともよくあります。
地名もお調べになると昔の土地の用途がわかるかもしれません。
地名に沼、池、谷、川、久手などがついていますと、
かなり高い確率で、やわらかい地盤だとわかるという説もあります。
【２区画購入】
２区画購入するには、換地で土地を入手した地主に直接交渉するか、
区画整理組合の役員に相談して売り手を探すしか方法はありません。
【交渉】
3000万円程度の値段の土地は仲介手数料100万円払っても、
仲介業者に探してもらって、売主と値段の交渉もしてもらったほうがいいと思います。
坪50万の60坪の3000万円の土地でしたら、交渉で仲介手数料の分を値引きしてもらい、
2900万円で手を打つのもテクニックの一つです。
もちろん仲介手数料は要りますが。
回答者：jakyy
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：
08/05/06 00:54
この回答へのお礼ありがとうございます。
やはり直接手続きをして手数料を払わなければトラブルになってしまうのでしょうか？

交渉の件ですが、この保留地も値引きできるということでしょうか？
それとも他の物件での話でしょうか？
ちなみに手数料の相場というのはどの程度でしょうか？

回答
ANo.1 （１）保留地の売主側としては不動産屋に仲介を依頼していなくても、あなたはその不動産屋から情報を得て購入するのであれば、不動産屋としてはあなたに仲介手数料を要求するのは当然のことです。それを避けたければその不動産屋に断るしかありませんが、「この保留地の事はあなたから聞いたが、直接売買できるので自分でやる」と言うと不動産屋は納得しないでしょう。その不動産屋とはもう付き合いをやめる覚悟で適当な理由を付けて断るしかないでしょうね。
（２）それは必要でしょう。造成工事がどうだったか？という問題だけでなく、元の地盤の問題もありますから。
（３）それは売主側に特に規制がない限りは大丈夫でしょう。
（４）保留地ということは区画整理があったということですが、区画整理の場合保留地の他に、元の地主が換地処分で取得した土地が売りに出ることも多く、売物件が多くなって値崩れが起こることもあります。換地は地主の自由に値段を決められますが、保留地は区画整理の事業計画で売値が決まっているのであまり安くできない、という事情もあります。その地域の状況をじっくり見てみる事をおすすめします。
回答者：0621p
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：
08/05/06 00:14
この回答へのお礼>「この保留地の事はあなたから聞いたが、直接売買できるので自分でやる」と言うと不動産屋は納得しないでしょう。

え、そうなんですか？
「保留地というのがある」と聞いただけで、実際の物件の紹介はされておらず、自分でサイトで調べて、
自分の条件に合った物件があったのですが、それでも、情報料的に手数料を取られてしまうのでしょうか？

その不動産屋との付き合いの件ですが、行き当たりばったり的に通りがかった不動産屋に入りとりあえず、いい物件があるかな程度でいった所ですので、
これから付き合いがなくなっても困るという感じではありません。
その時一度行っただけで、「探してみる」と言ってくれたので、一応連絡先は教えてきたのですが、その後まだ連絡はありません。

次に連絡が来たときどのような対応をすればいいでしょうか？
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