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質問
QNo.4011161 賃貸立ち退きの件ですが（続報です）
質問者：chokkyu 先日突然の立ち退きを言われ困っている件、お答えを頂きありがとうございました。
その後不動産屋を通じて立ち退くのであればその条件を提示してもらえるように、なにもなしでは出ていかない旨お伝えしまた、立ち退くには正当な事由が必要ではないかと（大家は売却を理由としていた）はなしたところ驚いたことに、
(1)交渉には応じない。
(2)現在自分が公務員をしており、副業（マンション賃貸）をすることは法律で禁じられているからやめなければならない。これは正当な事由だ
と言い出しました。

公務員であったことは賃貸契約当初（３年前）からのことでそんなことはわかっていたはずです。

こういう状況で賃借人であるわたしは
黙って出て行かねばならないのでしょうか。
今後どう交渉すればよいか知恵をいただけませんか。
こんな状況で私はどう交渉すればよいのでしょうか。
困り度：
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質問投稿日時：
08/05/10 11:36
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回答
ANo.14 ＃４です

＞現契約の敷金の返還はもともと戻ってくるべきお金が戻ってくるだけなので今回の立ち退き料には含まれないのではないかと思うのですがいかがでしょうか。

要は「現状回復の義務の免除」と言う意味合いです
普通に契約解除なら大なり小なり現状回復の義務は生じますのでその部分の事です
通常、取り壊しで無い限り大家側からの契約解除でも貴方には現状回復の義務は有ります

＞それとは別に新居の契約での敷金分をいただくよう求めるのは法外だとお考えですか。

要求する根拠が無いでしょう

敷金は預け金ですから貴方の権利、なんでそれまで大家が負担をするのでしょうか？

費用の負担は当然でしょうけど「貴方の預金」まで負担する謂われは無いでしょうね

今の敷金を返して貰えばそれを新規物件に充当されれば損得は無いはずです

＞不動産屋と話すときのポイントはどんなことになりますでしょうか。

全ての状況に対する対応は書ききれません

権利・義務を論じるより
「そのまま住み続ければ被らなかった損害の求償」でしょう

お互いが権利を主張すれば話し合いはまとまらないでしょうね
話し合いはお互いが自分の言い分を少しだけ控えなければまとまらないでしょう
まとまらなければそのまま住み続けられれば良いだけでしょう

＞口ぶりからすれば不動産屋は大家側の代理として話しています

管理会社なら一応大家の代理ですので中立では無いでしょう

管理会社でなければ仲介したいきさつが有るので善意での仲介でしょう
その場合はその地域の慣習などで仲介してくれるでしょうね

考えられる補償は
「転居に伴う費用は全て大家の負担」．．．金銭的部分の補償
「それに加えていくらかの迷惑料」．．．．労力と気持ち部分の補償

それ以上の要求は過大要求
それ以下の提示は因業大家

と私的には思いますね

それら全てをひっくりまとめて「家賃の６ヶ月分」とかになるのでしょう
（とにかくこの金額で「出て行け」・「出て行こう」となるのでしょう）

一々この金額がどうこうと言うより話は早いでしょうね

・敷金返還２ヶ月
・引っ越し費用
・礼金＋仲介料
・迷惑料

そんなものでは？

入居者は損害が発生してはかないませんし、この機会だと儲けようとする必要も無いでしょう

大家が入居者の被る損害を無視するのは問題でしょう

お金のない大家が「立ち退きまでの６ヶ月間の家賃を無料」とかは一般的でしょう
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 08:33
この回答へのお礼いつも丁寧にご回答いただきありがとうございます。

敷金の件、理解できました。

大家さんと折り合えるように話し合っていきたいと思います。
ありがとうございます。

回答良回答10pt
ANo.13 不動産業及び管理業者です。
この場合ですが、貸主側からの解約ですので正当な理由が無ければ、退去する必要がありません。
質問者が、記載してあるとおり公務員であったことは賃貸契約当初（３年前）からのことでそんなことはわかっていたはずは、正しいです。
貸主側がどのような行動に出るかによりますが、
私の経験上（以前90戸以上のマンションを退去させた）、貸主側からの退去通告には、
(1)保証金などの全額返還
(2)立ち退き料（引越し代・新しい所の契約料など）
(3)立ち退きまでの猶予期間（約２〜３ヶ月）
この位が、常識です。
又、この貸主は、公務員なので訴訟など面倒な事は、
避けたがる（職場に知られるのを恐れて）と思われます。
貸主側との話し合いが、進まない限り退去する必要が、ありません。
ただ、家賃だけは、必ず支払って下さい。
毅然とした態度で臨めば、借主側の住む権利は、認められますので根負けせず又、欲張らないで話し合って下さい。
回答者：akikun4355
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：
08/05/12 10:47
この回答への補足昨日不動産屋からこの件で連絡があったのですが、
不動産屋が常に大家側の代弁者であるがごとくふるまうのが気になります。
昨日の電話でも私のほうが退去の条件を提示させていただきたい旨お伝えしたところ（引っ越し代＋新しいところの契約料等）
「現在の賃貸契約の敷金はお返しすることも考えますが」と契約解除に際して当たり前のことを今回の立ち退き料とすり替える返答。
「契約解除に際しては敷金の返還は当然ですよね。そんなことわかって言ってらっしゃるんですよね」というと
「まあそうですけど、じゃあ上限を決めて引っ越し代くらいなら出しますが」とのこと。
「私としては次に借りるところの費用などを含むこちらの提示する費用を補償していただかない限り退去はできません」と申し上げますと、
なぜか不動産屋がいらだって「大家さんだってそんなに余裕のある方じゃないんですよ！じゃあ条件でも何でも書いてＦＡＸしてくださいよ。あなたが（わたしのこと）立派な方だと思ったから大家さんにもご紹介したのにそういうことですか。」となぜか不動産屋が切れてる状態です。

できるだけ立ち退き料などを取られまいとする不動産屋は一体何なのでしょうか。不動産屋はこういうケースの場合大家側に立って大家の代弁者をするのが通常でしょうか。
（なお、今回の立ち退き要求の理由は再度確認しましたが「売却」だそうです。大家はお金が必要なんだそうです。
こういった不動産屋の態度をみていると憶測の域を出ませんが売却にもこの不動産屋が絡んでいるのか？と疑いたくなります）

それで次の日曜日に不動産屋にいって今回の立ち退きの条件を含む話し合いをすることになっています。（大家はいません）それで質問が４つあります。
(1)この条件に関して書面にして持参すべきでしょうか。それとも口頭でよいでしょうか。
(2)話し合いに際して注意すべきことはあるでしょうか。
(3)今後は大家と直接話をするべきではないかと感じますがそれはどうでしょうか。
(4)大家がお金がないから大家はそれは払えないといわれた場合立ち退きまでの家賃をタダにしてもらい、立ち退き料相当分を確保するという考え方はあるでしょうか。

長い内容で恐縮ですが不動産業の方のアドバイスをいただければありがたいです。

お忙しいところ恐縮ですがよろしくお願いいたします。
この回答へのお礼不動産業の方からの心強いアドバイスありがとうございます。
家賃はきちんと払いつつ話し合いを進めます。
具体的なアドバイスをいただき本当に感謝いたします。

回答良回答20pt
ANo.12 ＃４です

私の意見をまとめておきます

１．貴方からの裁判などは不要です

なんらメリットのない行為ですし、
少額訴訟と言っても今の段階ではなんら損害は発生していません
相手には少額訴訟は拒否する権利が有ります

２．話し合いが付かない場合は今の契約はそのまま有効です

３．司法は「正当な事由」を非常に厳格に要求してきます

４．「正当な事由」を補完するための立ち退き料は賃貸経営では常識です

　契約解除することにより入居者が被る金銭的・労力・精神的損害の補償は当たり前
　世間では３−６ヶ月分が一般的かな？

５．貴方がそのまま住み続けたいならいつまでも住めます

６．金額によっては出て行くなら交渉次第でしょう

相手が「(1)交渉には応じない。」ですから貴方も交渉に応じなければそれで良いのでは？．．．（笑）。

・家賃だけはキチンと支払い続けましょう
・契約違反はしないように心がけましょう
・多少の嫌がらせは覚悟しましょう．．．（笑）。

今後何らかの条件を提示してくればここででも改めて質問されればいいでしょうね

通常は
・敷金の全額返還（次の物件に充当しましょう）
・新規物件の礼金の負担
・新規物件の仲介料などの負担
・引っ越し費用の負担
・家賃の２−３ヶ月分くらいの負担（労力と精神的損害の負担）
・現状回復義務の免除

こんなところが落とし所かな？
住居が変われば公的機関などへの届け出や各種契約のやり直しなどかなりな負担が発生します

基本は「そのまま住み続ければ被らなかった損害の求償」でしょう
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/12 10:37
この回答へのお礼いつも丁寧なご返答ありがとうございます。

もうすこしだけ教えてください。
現契約の敷金の返還はもともと戻ってくるべきお金が戻ってくるだけなので今回の立ち退き料には含まれないのではないかと思うのですがいかがでしょうか。それとは別に新居の契約での敷金分をいただくよう求めるのは法外だとお考えですか。大家さんの立場としてご意見をいただければ幸いです。

また、今週日曜日具体的な立ち退き料を不動産屋にわたしから提示することとなりましたが、その際気をつけるべきことなどあれば教えていただけると大変助かります。条件を書面にすることなどは必要でしょうか。不動産屋と話すときのポイントはどんなことになりますでしょうか。（私が不動産屋に行き、大家なしで不動産屋と話す状況です。口ぶりからすれば不動産屋は大家側の代理として話しています）

よろしくお願いいたします。

回答
ANo.11 ＃４です

＞これは３年間の家賃を最大として６か月分の家賃が最低ラインと考えればよろしいでしょうか。

そのような公式は有りません

３ヶ月の家賃でも１０年間の家賃でも同じです

賃貸経営をする以上は大家側からの契約解除は困難な事を認識して経営するだけでしょう

世間一般で「３−６ヶ月分の立ち退き料」を最初から覚悟すべきと言っているだけです

ついでに．．．

＞もしその大家が契約期間満了日において、売買を理由に
＞更新をしないという旨の申出をした場合はどうなりますか？

別質問だ適当だとは思いますが．．．

どうもなりません

​http://raku-chin.jp/keiyaku_koushin_trouble.htm#1-1​

売買は更新拒否の理由にはなりませんので．．．

基本的に通常の賃貸契約ではいくら契約書に期間が書かれていても「大家側」からの契約解除や更新拒否は出来ないと思っても良いでしょう

なので貴方がその物件に住みたいなら何もしないで住み続けられます

恐らく大家が何をしても追い出せないでしょう

で、最後は金銭的な解決が一般的です
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/12 08:28
この回答へのお礼いつも丁寧な回答ありがとうございます。
理解できました。
少し落ち着いて策を考えたいと思います。

回答
ANo.9 回答出てますよ。暇な人でね　、回答者の方に失礼です。
​http://oshiete.homes.jp/qa3974203.html​
回答者：1500gt
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：
08/05/11 16:20
この回答への補足暇な人でね。。。？？？
意味不明の回答は必要ありません。
その回答は他のサイトの回答ですね。
もうすでに確認済みです。
状況が全く異なっていますよ。
だから質問したのです。
よくお読みいただいた上で回答ください。
お暇な時間いただき恐縮です。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答
ANo.8 もし大家側がNo６の様な戦術を使ってきたと想定した場合の対応を考えておくのは質問者様のメリットになればと思い投稿しました。
（No６の肩を持つつもりはありませんが・・・）

大家側がNo６の様な行動に出られた場合、この物件の契約が
定期借家契約でなく、普通賃貸借契約で契約しているのであれば
家主よりも立場の弱い借主は不利な変更や解約を強いられない様に、賃貸借契約が自動的に更新されるとする法定更新が成立・認められるのではないでしょうか？

貸主は、賃借人に更新をされることを前提として賃貸借契約を
しているので、売却の等予定や想定があれば貸すに当たって定期借家契約をするべきでした。
ちなみに、定期借家契約にすると、期間にもよりますが得られる賃料は普通賃貸借契約で物件を貸した時よりも相場は安くなります。
更新を前提として長期に住めるからこそ普通賃貸借は正規の相場賃料を得られるのです。

更新を認めない事においても正当事由が必用ですし、大家にも十分過失がありますし、売却も正当事由としては不十分です。
大家の都合で解約を求めるのであれば立ち退き料が必用になると思います。

参考程度ですが、投稿させて頂きました。
頑張って権利を主張してください。
回答者：monnjya
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/11 03:10
この回答へのお礼回答に感謝いたします。
定期借家契約ではなく普通契約ですのでおっしゃる通り法的には
自動更新となるようですね。
これを相手が知っているのかどうか。。。
あわてずじっくり戦っていきます。
ありがとうございます。

回答
ANo.5 ＞こんな状況で私はどう交渉すればよいのでしょうか。

その大家の言ってる公務員の副業云々は、正当理由ではありませんから心配いりません。

交渉としては大家に対して、
「立ち退くのであれば、立ち退き料を要求します。不服なら解除と立ち退きを求める裁判に訴えてください。裁判で立ち退きが決ればそれに従います」と言い切って大丈夫です。裁判されても負けません。
と言いますのも、裁判で大家の正当理由が認められて、店子が立ち退き料なしで追い出された判例を聞いた事がありません。
つまり事実上、一般賃貸契約を大家より解除するには、立ち退き料が必要なのです。

ただし裁判の場合は過大な立ち退き料は認められません。目安としては質問者さんが、近隣の同程度の賃貸に全く負担なしに引っ越せる金額あたりが相場になると思います。

上記のように通告し、大家がどうでるかは判りませんが、たとえ裁判になろうとも、今までどおりに居住してかまいません。
もし大家が家賃を受け取らなくなったら、法務局で家賃の供託という手続きをして、法務局に家賃を払う（預ける）ように必ずしてください。
これは家賃を大家が受け取らないのだから、払わなくても良くなったのではありません。法務局に供託しないと家賃滞納で裁判で不利になります。

質問者さんもそんな大家では、これから安心して住めないでしょうから引っ越された方が良いと思いますが、泣き寝入りする必要はありません。

＞その条件を提示してもらえるように・・・

相手に金額を提示させようとすると、腹の探りあいになって話が前に進みにくいものです。
質問者さんの方からご自分の要求（金額）を伝えて、飲んでくれるなら立ち退きます。と言った方が良いと思います。立ち退き料で儲けてやろうとしないかぎり、大家は飲むはずです。
回答者：-phantom2-
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/10 17:19
この回答へのお礼丁寧なご返答ありがとうございます。
不動産屋は6か月前に通知すればなにも保証はいらないなどと
のたまっているのですが、知ってて言っているんでしょうね。
こちらから条件提示してみたいと思います。
ありがとうございます。

回答
ANo.4 大家してます

＞今後どう交渉すればよいか知恵をいただけませんか。

貴方がそのまま住みたいなら何もしなければ良いだけです

そうすれば弁護士費用も不要です

裁判？．．．相手が勝手に始めれば良いだけの話でしょうね

貴方が自分から動く必要を感じません

１．家賃を支払い続ければ住み続けられます

２．勝手に言わせておけば良いだけです

＞なにもなしでは出ていかない旨

何も無しでは出て行けない．．．が正解．．．（笑）。

＞こんな状況で私はどう交渉すればよいのでしょうか。

何もしないのが一番でしょう

相手が勝手に仕掛けてきます．．．大家のムダなあがきでしょうね

そもそも賃貸にする以上は覚悟すべきリスクでした

３年間の家賃−６ヶ月程度の立ち退き料＝応分のリターンと考えるべきです

リスク分の積み立ても食ってしまっているのでしょう

そもそも「自分が公務員をしており・・・」．．．こんな不利な話を貴方にするようでは考えの浅いな人ですね

私ならその話を利用して立ち退き料の上乗せをモゴモゴ．．．（笑）。
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/10 16:49
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。

＞３年間の家賃−６ヶ月程度の立ち退き料＝応分のリターンと考えるべきです

と書いていただいたのですが
これは３年間の家賃を最大として６か月分の家賃が最低ラインと
考えればよろしいでしょうか。
もちろん決まりはなく交渉次第であることは承知しているのですが
目安としてわかればと思いご質問させていただきます。

回答
ANo.3 小額訴訟しなさいませ。
回答者：1500gt
種類：回答
どんな人：一般人
自信：自信あり
回答日時：
08/05/10 16:15
この回答へのお礼回答ありがとうございます。
最終的にはそうなるのかもしれません。
でもできれば避けたいとは思っています。

回答
ANo.2 戦いなさい
まず　その気持ちから始めなければなりません
その気持ちがあって　次に　行動が始まるのです
ここに　書き込み　相談すると言うことで
その一歩を彼方は、踏み出したのですから
とりあえず　公的な無料法律相談等へ行き、話を聞いてもらいなさい
彼方には権利がありますが、黙っていたのでは、何も　無いと同じことです
交渉に応じないと言うのも　本来はおかしな話です
交渉したいのは大家であり、彼方ではありません
それらのことも相談によって理解できるでしょう
繰り返しますが　まず戦う気持ちを持つことです
回答者：cable1037
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/10 12:45
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答
ANo.1 弁護士さんに依頼しましょう。立ち退き料は取れます。分からなければ市の無料相談とかあるでしょう。泣き寝入りする事ないですよ！
回答者：kenta1118
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/10 12:36
この回答へのお礼アドバイスありがとうございます。
市の無料相談があるようです。
早速行ってみます。
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