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質問
QNo.4023588 購入した築1年のマンション・売る？賃貸に出す？？
質問者：ryusei319 今年の2月に築一年のマンションを購入しました。（入居は私達が
初めてです）

事情で、このマンションを何らかの形で手放し、県外に引っ越し、
一戸建ての購入を考えています。

現在のこのマンションを、主人は「賃貸に出そう」と言っていますが
私は心配です。というのも、現在ローンの返済は月約11万で、この
マンションは賃貸に出すと現時点で家賃は11〜12万程度のようです
（他の部屋が賃貸に実際に出ていますので、ほぼ同じくらいと思って
います）

しかし支払いと賃貸での収入が同じ金額では、賃貸に出す際に
間に入ってもらう不動産屋さんに支払うお金や、貸主としての住居内
のメンテナンス費用、それに引っ越してまた一戸建てなりを購入する
なら、マンションと二重の固定資産税を払うことになりますよね？

不動産に全く知識の無い私でも、ぱっと考えただけでこれらの心配が
あります。

私は専業主婦ですし、今のマンションの支払いだってギリギリなくらい
なのに、今のマンションを維持（賃貸に出す）したまま新たに家を
購入なんて非現実ではないかとおもうのです。

もしどうしても新たな住居の購入を考えるなら、このマンションは
売ってしまうべきではと思うのですが・・・・

もしこのようなことに詳しい方がいらっしゃったら、私達の場合、
賃貸に出すメリット・デメリット、売却するメリットデメリット、

個人的意見でかまいませんのでこの場合賃貸か売却か、どちらが
お勧めかなど、いろいろ意見を聞かせていただけたらと思います。

どうぞよろしくお願いします。
困り度：
  • 困っています
質問投稿日時：
08/05/15 09:26
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答
ANo.7 銀行にもよるでしょうが、今利用している住宅ローンは本人居住（転勤など除く）が必須条件と思います。従って賃貸マンションへの住み替え又は一戸建てへの買換えを行なう場合、今のマンションのローン残高を一括返済しなければなりません。
売却額＜ローン残高　の場合は自己資金で補う事になります。

まずはご自身で近辺のマンションの相場を広告やネットなどで把握し常に情報アンテナを張っておきましょう。仲介業者に依頼すれば、すぐ飛んできますが、事前に相場感覚を身に付けておいた方が、良い仲介業者（担当者）選びの判断のひとつになります。

また買換えの場合、売り先行・買い先行とあり、一般的に仮住まいＯＫであれば前者、ＮＯなら後者となります。一長一短ありますので、資金力や支払能力・希望条件などで有利・不利に働きますので十分検討の上、判断して下さい。

住み替えには色々な方法がありますが、＃3さんの回答にあるとおり、家賃収入を当てにする賃貸プランは、可不可は別としてリスクが極めて高いと思います。

お金の損得はとても重要な要素ですが、現マンションを手放す事情と一戸建て購入の目的を明確にし、
(1)譲れない点と(2)妥協できる点をはっきりしておいた方が良いと思います。
(1)と(2)間で売却+戸建購入が成立すれば、満足＞後悔（失敗）の結果となるでしょう。

個人的には昨年、築4年のマンションから戸建に買換えしましたが、
近隣の中古マンションの相場と参考までに業者による買取価格を把握した上で、買い先行で行動しました。資金繰りの見通しが立てば買い先行の方が、仮住まいも不要で満足度の高い新物件を選べ、住み替えできます。もちろん契約上、注意する点もいくつもあるので、慎重に行動しました。ちなみに資金はあまり余裕は無かったです。

安全第一なら　売却⇒ローン清算⇒仮住まい⇒新物件選び　がセオリーでしょう。
回答者：edgw
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 16:57
この回答へのお礼ご回答ありがとうございました。

【今利用している住宅ローンは本人居住（転勤など除く）が必須条件と】

そうなんですか・・・こんな基本的なことすら知りませんでした。
ローン残高一括返済って・・・（涙）

本当に、気軽に？賃貸に出して引っ越そう〜なんて実行する前で
よかったです（実際はできなかったでしょうが）
皆さんご自分を「専門家」とはカテゴリーしていませんが、本当に
お詳しい方ばかりで驚きました。同時に自分の無知にも驚きました（恥）
本当に質問してよかったです。
今夜主人が帰ったらこのページを読んでもらおうと思います。

大変参考になりました。どうもありがとうございました！

回答良回答20pt
ANo.6 ＃３です

＞物件は2700万円で購入し、ほとんどが借入金ですのでもう100％近くローンは残っていると思っていただいていいと思います。35年ローンです

うーん、典型的な身動きが取れないケースでしょう

ざっと計算して

家賃換算＝１２万円×１２ヶ月×０．９×０．８×３５年＝約３６００万円

支出＝２７００万円×１．５＋１．５万円（維持管理税金）×１２ヶ月×３５年＝約４７００万円

３５年間で３６００−４７００＝１１００万円の損失

自己資金が有り、２２００−２３００万円で売れれば５００万円の損失

これが現実でしょうね

５００万円でそのマンションに今まで住んだことになります

損失無くその物件から身をひくことはなかなか困難でしょう

お薦めは．．．「耐えがたきを耐えて差額を貯蓄できるまで住む」

ただこれもマンションを買うときに収入ギリギリのローンを組んでいるでしょうから困難でしょう

＞私が専業主婦のため

・２年間だけでも奥様が頑張って２−３００万円×２年間のパート
（何があろうとパート収入には手を付けない）
・耐乏・節約生活２年間
（期間を決めないと途中でくじけます）

これで一応スタートラインには戻れます
戸建てはそれから考える事でしょうね

まだお若いのでしょうから頑張れば何とかなるとは思いますよ
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 15:36
この回答へのお礼重ねてのご回答、本当にありがとうございます。

皆様のご回答を読めば読むほど何というか、現実味が薄れてきます。

【５００万円でそのマンションに今まで住んだことになります】

ははは・・・・・・実際はちょうど2ヶ月しか住んでいないのです。
私たちはディスカバリーかエンデバーにでも住んでいたのでしょうか（謎）

皆様の適切なアドバイスを基に、夫婦でどうしたいのかもっと
ちゃんと考えようと思います。

本当にありがとうございました。質問してよかったです。

回答
ANo.5 専門家でもなんでもない、このカテに
チョッと関心があるだけの一般人です。
ですので、ほんの参考に。

まず売る場合
○購入時の頭金をいくら入れたかが判りませんが、売却して残債をかえせますか？およそで検討してみましょう。
　売却予想額−ローン残−売却仲介料＝手残り

手残りがマイナスになれば、売るにも資金が必要
手残りが残れば次の物件の頭金等になるでしょうが・・・。

よほど立地の良い物件とかでなければ、買った値段より安くなるのは
普通だと思います。複数社に査定してもらってはどうでしょうか？
（もし、万が一買値より売値が高ければ短期譲渡所得が発生します）

上記の点を踏まえて、次に買う物件が
頭金など諸費用がいくら用意できるか、
いくらまでローンが降りるかとか、
いくらまでなら買えるか・払えるか考えないといけませんよね。

買い換えになるので、何かとちょっと手間ですよね。
ローンの審査も・・・、今度の物件の買い付けも。
中古なら余計手間ですね。
新築戸建て買うなら、買い取って貰えば良いですが。

貸す場合は
○２重のローンになる訳ですから、融資をどうするか？
住宅ローンは自己居住が原則だったと思いますので、
2件目をセカンドハウスローンなどで組むかしないと・・・。
もしくは、現住居をセカンドハウスローンや不動産担保ローンなどに
借り替えて、次を住宅ローンで組むなどするか・・・。
ご主人の収入や勤務先等信用力がよっぽど良ければ別かもしれませんが
どちらにしても簡単では無いでしょう。

ローンの他に管理費・修繕積立てと税金を考えたら赤ですよね。
入居者が決まるまでの空室・入れ替わる時の空室リスク
貸したら簡単には入居者を追い出せませんよ。（居住権の問題）
万が一、売ることになった時、賃借人がいると売りにくい（立退き費用が発生する可能性大）
家賃収入を確定申告しなければならない
入居者の管理（苦情・退去時の原状回復の負担割合の判断・家賃の確認・滞納など）管理を任せれば費用がかかります。
修繕・故障への備え
戻る可能性があるなら定期貸家契約で（取れる家賃が下がりますが）

もし、不動産価格が今後上がると考えるなら持っていた方が
得かもしれませんが・・・・。それは相当危険な気がします。

背景がわからないので何とも言えませんが、貸すより売った方が
いいような気がします。
あわてて考えず、じっくり一つ一つ整理して考えた方がいいですね
引越しが必須なら、あわてて買うより安い賃貸でもさがして
よく次を考えた方が良いくらいに感じます。

出しゃばりましてすみません。
ご参考程度に。
回答者：monnjya
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 12:35
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。

まさに漠然とながら私が心配していた事柄を、ほとんど説明して
いただきありがとうございました。

やっぱり賃貸は厳しそうですよね。かといって売却でも

【売却予想額−ローン残−売却仲介料＝手残り】

マイナスです、間違いなくマイナスです・・・・
のっぴきならないと言うのはこういう事を言うのでしょうか（泣）

アドバイス通り一つ一つ整理して考えます。
大変参考になりました。どうもありがとうございました！

回答良回答10pt
ANo.4 元業者営業です。
まず現在の住宅ローンですが、他の回答者様も書いておられますように銀行は「債務者が居住する事」を条件に低金利で貸しておりますので、（ローンの契約時に住民票を移動しているはずですが）もし住まないのであれば、全額返済を求めてくる可能性はあります。（バレなきゃＯＫとは考えないように）

そうすると方法は「マンション売却」→「賃貸」もしくは「一戸建購入」となりますが、両方ともハードルは高いと考えていいでしょう。
まず「マンション売却」ですが、ご質問者様の名前で登記された時点で「中古」扱いになりますので購入金額の７０％〜８０％で売却ができればいい方でしょう。どれくらいのローン残があるかは存じませんが、持ち出しもあるかもしれません。（抵当権抹消の為）
そのお金プラス引っ越し代、敷金、礼金、仲介手数料等、ある程度まとまったお金は現金で必要です。

一方「マンション売却」→「一戸建購入」の場合ですが、やはり諸費用で物件価格の８％位は原則現金で用意しなければなりません。
最悪「買い替えローン」という方法がありますが、いずれにせよ銀行との相談になります。

その他考えられるリスクとしては
賃貸の場合
　●借り手がすぐ見つかるのか（時期的なもので大きく差が出ます）
　●賃料相場が希望と合っているのか
　●管理はどうするのか（不動産業者へ委託→余計な出費）
売買の場合　※借り入れができたとして
　●将来にわたって支払いが可能か
　●売却→引き渡し→購入→入居のタイミングを合わせるのが大変
　　（最悪、賃貸で仮住まいのケースも→余計な出費）

以上の事はあくまで「最低限」のリスクですので、一度信頼のおける不動産屋さんで相談してみればいかがでしょうか。その上でよくご家族で熟考されることを。。。
　
回答者：ma_h
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 12:27
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。

わかりやすく説明していただき、ありがとうございました。
なんだかますます、賃貸にしろ売却にしろ非現実は話に思えてしまい
ました。我が家の場合現金の用意がほとんどできなかったので、
70〜80％で売却できたとしても差額が用意できるとも思えませんし
・・・

賃貸に出せば出したで、やはり管理が素人に完璧にできるとも思えず、
不動産屋へ委託すればおっしゃるとおり賃貸の収入より余計に出費と
なってしまいますね。

簡潔かつ必要な事項をほとんど網羅した説明、大変参考になりました
。どうもありがとうございます！

回答
ANo.3 大家してます

＞個人的意見でかまいませんのでこの場合賃貸か売却か

もう少し細かい数字が判らなければ何とも言えませんが一般的には．．．

　　「分譲賃貸は必ずかなりの損失が発生します」

事業としての賃貸経営では

・借入金の返済は家賃の５０％位まで
・投資した物件の価格の１０％以上の年間家賃

物件価格÷１０＜年間家賃×空室リスク×家賃低下−維持管理修繕費用−税金

２４ヶ月入居・新規契約までに３ヶ月．．．何回か入居者が変われば必ず空室期間が発生します
今は１２万円の家賃も３０年後は７万円、その平均が８０％
３０年間給湯機もその他機器も同じように使えるはずも無し

？？？？？？？＜１２万円×１２ヶ月×９０％×８０％−１０万円位？
物件が９００−９５０万円位でないと損でしょうね

まずはこれ以上でないと事業としては成り立ちません
逆に言うとやるだけ損です

貴方の場合は

・家賃１２万円で返済が１１万円
　これだけで損失が発生するのは明らかです

後は「売却での損失」と「賃貸での損失累計」のどちらが多いかだけの比較でしょうね

ローンは後何年残っているのでしょうか？

３０年なら．．．３０年後のオンボロマンションを新築並みの家賃で借りるバカを捜すのは困難ですよ

取得価格・自己資金・ローン残債・維持管理費・税金・・・・

普通はそれらを総合して判断しなければなりませんが、貴方の場合は聴かなくても大損するのは判ります

分譲賃貸でも構わないのは
・親の残した自分に使い道の無い物件
・自己資金ほぼ１００％で購入した物件
これくらいでしょうか？

近隣で賃貸されている方のほとんどが
・いずれは自分で使うので損を承知で貸す方が出費が少ない
・売りたいが売却価格ではローン残債を整理するだけの自己資金が無い
・業者に騙されて投資だと勘違いしている

＞主人は「賃貸に出そう」と言っていますが

儲かると勘違いしているのか売却して整理するだけの資金が無い事を承知されているのか．．．

・売れば５００万円の損失．．．ただしローンが解消できない
・貸せばローンが済むまでに１０００万円の累積損失

こんな場合は毎年の損失覚悟でも貸すしか道が有りません
毎年の損失は給与から充当するのでしょう

＞この場合賃貸か売却か、

売れる状態なら売却しましょう

賃貸すると
・家賃滞納．．．交渉だけでもうっとうしいでしょう
・管理．．．．．不動産屋に手数料が必要です
・事件事故．．．入居者が吊られるとその物件はそれでお終いです
・空室．．．．．家賃が入りません
・老朽化．．．．建て替え費用が必要でしょう

売却出来ればの話ですが．．．
・一切の煩わしさから解放されます
回答者：m_inoue222
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 11:55
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。

さすが大家さんですね、素人の私では考えもつかなかった事実を
バンバン突きつけられてクラクラしています。

まず、物件は2700万円で購入し、ほとんどが借入金ですのでもう
100％近くローンは残っていると思っていただいていいと思います。
35年ローンです。

たしかに、今は12万で貸せても、30年以上たって同じ家賃では絶対に
ムリですね。現在の返済額月11万を35年（＋ボーナス時）続けること
が前提の返済ですので、これだけを見ても「貸す」という選択肢は
ますます有り得ないのでは・・・・と思ってきました。

【儲かると勘違いしているのか売却して整理するだけの資金が無い事を承知されているのか．．．】

儲けようというわけではないと思うのですが・・・
他の方へのお礼にも記載したのですが家庭の事情半分、住んでみて
わかったこのマンションへの不満が大きいことが理由＝他の住居に
住み替えたい　という事情ですので、「支払いと収入が同じなら
借り主に払ってもらう感覚」なのではないかと思います。

ただ教えていただいたような細かい「そうはいかない」という部分を
把握していないのだと思います。私もそこまでは全く考えもつきま
せんでした・・・

教えていただいたことを主人にも伝え、もっとよく考えないとと
思いました。本当にありがとうございます。

回答
ANo.2 　こんにちは。
　今の住宅ローンを抱えていたままで、新たに住宅ローンを組めるかは、銀行の判断にもよります。マンションを賃貸に出して得る家賃収入を考慮してくれる銀行もあります。しかしローンの支払と家賃収入が同じくらいでは、総合的に赤字の見込みが多いですね。おっしゃるように、固定資産税・管理費などもかかります。入居者募集の煩わしさもあります（これは不動産業者に完全にまかせきってしまう方法もありますが）。確定申告の手間もかかります。また、今の住宅ローンは本人・家族が入居することを条件に少し低い金利で借りることができるようになっているため、ずっと他人に貸していたりすると、銀行からローンの組み直しを求められることがあるかもしれません。
　賃貸に出すときにご質問者が仲介不動産会社に払うお金というのは発生したとしても家賃の１ヵ月分くらいでしょうか。それも礼金などと相殺されることが多く、あまり考えなくてよいと思います。売るときのほうが物件の何％かの手数料を仲介業者に払う必要があります。ただ、ローン残高よりも低い値段でしか売れない場合は差額を支払わないとローンを完済できません。
　今のマンションを維持したまま新たに家を購入することは、ご質問者がいわれるほどには非現実的ということはありません。事実そうしている人も多くいます。しかし、ご質問者のばあい、「今お住まいのマンションが気に入っていて、戸建住宅に引越した後、将来なんらかの事情でまた今のマンションに戻ってくる可能性がある」など、手放したくない事情でもない限り、お荷物になってしまう公算が多いと、個人的には思います。あとはお二人でよく相談してお決めください。
回答者：keirimas
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 11:02
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。大変参考になっております。

私が専業主婦のため、世帯収入はやはり共働き世帯などよりはかなり
劣りますから、新たなローンもかなり怪しいと思います・・・

【しかしローンの支払と家賃収入が同じくらいでは、総合的に赤字の見込みが多いですね】

漠然とながらも私が心配していたのはまさにおっしゃる通り
で、借り主が変わるたびに最低でもクリーニングや壁紙などの
張替えも必要になるかもしれず、そこも私達が負担しながら
税金も払いながら貸すわけで、収入と支払いがトントンでは一体
どうなのか・・・と思っていました。

また、マンションを貸す/売りたい理由は、半分は実家等家庭の事情
ですが、もう半分は住んでみて初めてわかったこのマンションの
住み辛さ、生活の不便さです。

主婦である私は生活の全てがこのマンションが基本ですので
私個人的にはこのマンションへの不満は大きく、とても

【今お住まいのマンションが気に入っていて、戸建住宅に引越した後、将来なんらかの事情でまた今のマンションに戻ってくる可能性がある】

というのは無いと思います。
だとするとやはり売れるなら売ったほうがいいのでしょうか・・・

回答
ANo.1 素人ですが、今のマンションのローンが殆ど残っている状態では新しい戸建を買うためのローンは組めないと思うのですが。
まず、現実的なところから銀行と相談してみてはいかがでしょうか？

資金が借りられないのであれば、もう結論はマンションを売ってから家を買うしかなくなると思います。
回答者：noname#59607
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/15 10:03
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。

そうです、今のマンションのローンは手付かずといっていいほどのレベルで残っています。新しいローン・・・考えもつきませんでした。

やはりいろいろ問題が多そうです。

参考になりました。どうもありがとうございました！
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