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質問
質問者：cyaozu 土地購入 司法書士の手配に関して質問です。
困り度：
  • 困っています
 土地を購入し銀行のローンを使用し決済を行う予定です。
不動産屋はしきりに提携先の銀行を進めてくるのですが、
利率を考慮した際に、
自分で選んだ銀行に融資を受けたいとお考えております。
銀行側は銀行が手配する司法書士にお願いしたいとのことでした。

そこで問題になっているのが、
不動産屋曰く、決済時の司法書士は売り主側が手配するため、
その銀行ではローンは組めませんねとのことです。

納得いかないのですが、
上記の理由はまかりとおるのでしょうか。
なお、契約書にはその事項は記入されておりません。

上記教えていただきたく存じます。
質問投稿日時：08/05/19 21:46
質問番号：4034773
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

 
回答者：ma_h 元業者営業です。

察するにこの不動産業者（担当営業）にバックマージンが入るのでは？
ちなみに私が以前勤めていた会社は登記費用の８％のバックがありました。
それ以外にあまり理由が見当たりません。
売主にとっては買主がどこで借りようと関係ありませんし、司法書士にしても売主は基本的にそんなに費用が発生しませんから、
（抵当権抹消、住所変更等あれば違いますが）「どこでもいいですよ」となることが多いので。

勿論、契約書にうたうような事でもありません。単なるいやがらせか？と勘繰りたくなります。

まあ、どうしてもというなら銀行に相談してみては。銀行も絶対にダメというほど頑なではないと思いますが。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：08/05/20 11:45
回答番号：No.5
この回答へのお礼やはりそうですか。ご回答ありがとうございます。私もバックマージンが問題となっているのではと思ってました。決済時の司法書士は売り主側が手配するためその銀行ではローンは組めませんねと、言ってしまう担当者が問題ですね。腹をわって話をしてもらうようにします。

回答

 
回答者：63ma 基本的な回答です。
それは、不動産の所有権移転登記では、「売る側」は登記義務者であり、「買う側」が登記権利者となります。
ですので、融資を受ける銀行、登記事務を依頼する司法書士は、登記権利者である質問者さんの意思尊重されるべきです。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/20 11:00
回答番号：No.4
この回答へのお礼ありがとうございます。自分の意思を主張します。

回答

良回答10pt
回答者：0621p No.２の方の回答にありますように、買主の指定する司法書士を使うのが一般的ですし、ローンを使う場合は銀行が司法書士を指定してきます。売主指定の司法書士では銀行が承知しないはずです。
売主の事情で売主指定の司法書士を使えということであれば、売主側の抵当権抹消、売渡書類作成のみを売主側の司法書士にさせて、所有権移転、あなたのローンの抵当権設定はあなたの銀行指定の司法書士でやる。ということにすればよいです。
売主側がそれでは承知せず、所有権移転まで売主側の司法書士を使えということであれば、その不動産屋が言うようにあなたの希望の銀行は使えないでしょうね。
後は売主と買主の駆け引きで、あなたとしては売主側にそこまで言われて不動産屋の提携先の銀行を使ってでも買いたいかどうか？ということになると思います。一方売主としては、売主側の司法書士を使えと主張して、「それなら買うのを止める」と言われてもいいと思ってるかどうか？ですね。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：08/05/20 00:16
回答番号：No.3
この回答へのお礼ご丁寧にありがとうございます。参考なりました。
売主がごねるようであれば、売主側の抵当権抹消、売渡書類作成のみを売主側の司法書士にさせて、所有権移転、あなたのローンの抵当権設定はあなたの銀行指定の司法書士でやる。という形で検討します。

回答

良回答20pt
回答者：kuri_kurio 不動産を購入する際において
買主側が所有権移転（名義変更）の費用を支払う必要がありますので
買主側（買主が借入する銀行の指定する先も含む）司法書士にお願いします。
売主や仲介業者が「この司法書士さんを使ってくれないか」とお願いすることは
ありますが、「この司法書士じゃないとダメだ」のような限定したり
提携先銀行以外の資金借入は認められないなどと指示することはありません。

ただ、例外として売買対象の土地に前所有者（売主）を債務者とした抵当権等があり
それが１〜２社だけではなく多数ついていたり、その他様々に複雑な事情があるなど
以前からその土地の経緯を熟知している司法書士じゃないと対処することが
難しいことがあります。

なぜ、売り主の指定する司法書士じゃないとダメなのか
提携先の住宅ローンしかだめなのか。
改めて明確な理由をお聞きになってみてはどうでしょうか？

なお、資金を借り入れされる銀行の指定する司法書士というのは
必ずその司法書士じゃないといけないといった厳しいものではないはずです。
事情をご説明になり、あらかじめ銀行とその司法書士とを会わせるなどすれば
司法書士の変更に応じてもらえる可能性も高いでしょう。

場合によっては、売主の指定する司法書士を使うことに同意し
その分、司法書士手数料等を若干値引きしてもらうなど
交渉の材料としてお使いになってみてはどうでしょうか？
種類：回答
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：08/05/19 23:04
回答番号：No.2
この回答へのお礼ご丁寧にありがとうございます。すべての案件に共通するのですが、仲介の不動産会社の営業担当者に理由を聞いても業界の通例としか答えない担当者なのです。誠意のない営業だな以前より気になっていましたが、これでそれがはっきりしました。突きつけて確認します。大変参考になりました。

回答

 
回答者：hirarno36 専門外ですが、不動産購入を２度していますので経験はあります。やはり売主側の意見がまかり通っているのが現状のようです。質問者様同様、提携銀行だから、と言うのが理由でした。
１度目の不動産の権利譲渡の時は自分で司法書士を雇いました。２度目の不動産の購入（現住所）の場合も売主側の司法書士でした。自分で探してやるのは以外と面倒ですが、最初から他行にしたい場合はそうせざるを得ませんね。

一度今のところで決めた上、（司法書士を雇わなくても済みそうですが・・・）金利の低い銀行で借り直すという手もありそうですね。

曖昧な回答ですみません。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/19 22:42
回答番号：No.1
この回答へのお礼ありがとうございます。もう一度売り主側と交渉してみます。
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