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質問
質問者：cyaozu 土地購入 引き渡し条件について教えてください。
困り度：
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 購入した土地の敷地内に隣家との塀があります。
古い塀のため地震等で倒壊する恐れがあります。
境界線上ということではなく、明らかにこちら側の敷地内なので、
塀を撤去後更地にして引き渡しを不動産屋に依頼しました。
※契約書、更地にして引き渡しと記載されております。

不動産屋曰く、「業界の通例上、塀は「更地」の対象にはならない。」
とのことで、引き渡し後自費で撤去してくださいとのことです。

上記は正しいのでしょうか。
個人的に納得できません。

ご存知の方がいれば教えていただきたく存じます。
よろしくお願いします。
質問投稿日時：08/05/19 21:53
質問番号：4034798
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答10pt
回答者：kansei kanseiと申します。不動産鑑定士です。

　契約書を読ませて頂いたわけではありませんので、詳細はわかりかねますが、「更地にして引渡し」と記載があるのであれば、「塀」という定着物がある以上、争うことはできます。不動産鑑定評価においては、「更地」とは、「建物等の定着物がなく、かつ借地権等その土地の使用収益を制約する権利が付着していない土地」を言います。ですから、塀がここにいう定着物にあたるかどうかという争いが可能なわけです。不動産業者の言う、「業界の通例上」なんていうのは、法的争いの場においては、何の意味もありません。ご本人に争う気がおありなら、弁護士を入れて、「塀の撤去がなければ、債務不履行になり、損害賠償請求または契約解除となりますよ」という申し入れをしてもいいかと思われます。

　まあ、弁護士を入れた瞬間に、ビビッて撤去する業者もありますから、やってみてもいいかも知れませんね。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：08/05/20 17:46
回答番号：No.3
この回答へのお礼「更地」の定義、ありがとうございます。いただいたアドバイスも含めて不動産屋の営業担当にプレッシャーをかけてみます。

回答

良回答20pt
回答者：ma_h ♯１の元業者営業です。

うーん。正直難しいですね。
まず、手付金を支払い済みとの事ですから売買契約済みなのでしょう。
不動産売買においては特殊な場合を除き、「現況有姿」での売買が基本になります。
つまり相手側からすると「実際見て確認したでしょう？」となるわけです。
ですから、気になる所（交渉）があれば「契約前に言ってね」となります。
残念ですが、塀の撤去はご自身で負担するかたちになるでしょう。

また、仲介業者が主張する「業界の通例」ですが、契約書の約款の最後に書いてあると思いますので確認してみて下さい。

例：第○条　本契約に定めがない事項またはこの契約の定めについて解釈上疑義を生じた事項については
売主及び買主が民法その他の法令及び不動産取引の慣行に従い誠意をもって協議し定める。

この「不動産取引の慣行に従い・・・」がある種の“逃げ”になっている点も否定できません。ところで、この仲介業者は売主側でしょうか？買主側でしょうか？
もしも買主側（ご質問者）の業者でしたら「ただの御用聞きかよ！！」と言いたくもなりますが。
通常、もっと依頼主の立場に立った交渉をして（結果はどうなるかわかりませんが）折衷案なりを提案すべきだと思うのですが。

ただ、ここに至っては解約すると手付放棄、もしくは違約になってしまいます。
文面から察すると多分この土地にご自宅を建築されるのでは。
そうであれば、建築業者に建築費用を勉強してもらって損失補填をはかる方向で考えては如何でしょうか。（建築業者には頑張ってもらいましょう）

根本的な解決にはなってませんが。。。スミマセン。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：08/05/20 14:17
回答番号：No.2
この回答へのお礼ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。買主側の業者になりますが、売主側とも付き合いが深いみたいです。もう一度担当の営業に相談してみます。誠意がないタイプの方なので無駄な可能性が高いですが・・・。度重なる質問にお答えいただきありがとうございました。

回答

 
回答者：ma_h 元業者営業です。

隣地との塀ですが、通常塀は境界線を中心にお互いの敷地を跨ぐかたちで作られます。
おのずと塀の撤去等は承諾なく一方的にはできません。その意味からは
不動産屋の主張する、「業界の通例上、塀は「更地」の対象にはならない。」もあながち見当はずれでもありません。

しかし、ご質問文を拝見すると明らかにご質問者の敷地に塀があるとの事。そもそも、なぜそんな状況になっているのでしょうか。
売主はその状況をなぜ看過してきたのでしょうか。まずは事実関係を把握するのが先決です。（境界石、地籍測量図は確認済みですか？）
一度、正式な測量をいれて隣地境界の確定をする必要があるのでは。（ただし、費用はご質問者負担になるのが通常です）勿論、隣地所有者とご質問者お互い立会の上で確認事項を書面に残しましょう。

以上の件をすべて納得した上での契約がよいと思いますが。と、言うよりそうでなければ購入はもう一度検討が必要だと思います。
もしかしてもう契約済みでしょうか？

もしも、契約済みとの事でしたら交渉は厳しいですね。ご質問者も納得しての契約と見なされます。（まさか本地を見てないなんてオチはなしですよ）
売主は件の不動産屋でしょうか？それとも個人の方でしょうか？
いずれにしても全額負担は厳しいかもしれませんので、折半くらいを落としどころにした方が良いかも知れません。あまりゴネると「じゃあ売らない」となることも。。。

ただ、あくまで私見ですが、そのような物件は購入を見合わせた方がよいと思います。どうしても、その物件を購入したいとのお考えであれば、
相手方の条件を承諾するしかないでしょうね。
ただ、契約済みの場合は解約となると手付放棄、解除期日を過ぎておりますと違約金も発生してしまいます。
契約書の内容を確認の上、ご家族でよく熟考を。。。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：08/05/20 10:03
回答番号：No.1
この回答へのお礼ご丁寧にありがとうございます。大変勉強になります。ご回答いただいた内容に詳細を捕捉させていただき、ご質問させていただきたく存じます。ご存知であれば教えてください。よろしくお願い致します。個人より売主[事業者]が購入している形です。不動産屋は事業者と買主である私の仲介という位置付です。契約はすでに手付まで支払っております。隣家の敷地にまたがっているのであれば一方的に塀の撤去はできないと理解しているのですが、境界石より私が購入した土地側に塀が全て位置している状態です。（境界石は既に埋まっている状態で素人ですが私が見てまいりました。）不動産会社から売主事業者に確認をしてもらったのですが、敷地内にあることは認めているのですが、撤去しての引き渡しはしないと言っております。「塀」は業界の通例上「更地」という概念にj関係ないというのです。私の主張としては契約書に「更地にして引き渡し」と記載されているため、敷地内に塀がある以上、「更地」ではないと考えております。建物を建てる際に、隣家に許可を取った上で塀をきっちり造る予定です。
上記を含め不動産屋の担当営業は売主事業者の言われるがままで、業界の通例としか言わないのです。私の主張はまちがっているのでしょうか。尚、地籍測量図はすでに拝見しておりますが、最終版は境界石の位置確認とともに後日引き渡し・決済時に確認することとなっております。（契約書には、契約書上記載の敷地面積との相違があった場合、1m2あたり○○円の支払いを相互に定めております。）
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