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質問 |
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| 質問者：reirouran | 予算以上の住宅用の土地の購入についてご意見お願いいたします。 | |
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困り度：
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土地を購入しようとしばらく不動産物件を探していたのですが、よい物件がないので、自分が希望（広さ×坪単価）する土地の近辺を歩き回りよさそうな場所に廃屋のある土地を見つけ、登記簿を調べたところ相続者は県外に住まわれていて相続後、数年放置されていることがわかりました。 そこで、不動産会社の方を経由してアクセスしてもらったところ売る意思があることが確認され現在、交渉をはじめたところです。 問題になるのが土地の広さと私の予算です。 土地が100坪あり、この近辺は坪単価20万円前後になるかと思うので、単純に市場価格で2000万円前後になると予想されます。 不動産会社は第三者的に仲介のみを進めてくれると思うので、不動産会社が購入した仲介物件の市場価格よりは安く 交渉次第では1800万円くらいにならないかと、そして廃屋の解体/更地費用も差し引いてはいただけないかと期待しています。 私の当初予算的には、出せて1400万円以内（理想は1000万以内）くらいで、敷地は50坪程度もあれば（予算以内であれば広ければもちろんいいですが） よいので、本件の坪単価で50坪程度だと1000万くらいで理想的なのです。 交渉中なので今後どのようになるか解りませんが、現状予想では全部購入する場合、予算を大きく上間ってしまうので、どのように進めていこうか迷っています。 奥行きの長い（台形）土地なので出来れば少々であれば無理をしてでも全て購入した方が住居を建築するのにも将来的にもよいのではないかと思っています。 もちろんですが借入金も大きくなるので利子も大きくなり返済が大変になってきます。 案として 案１．全て購入し50坪程度を貸し駐車場とし、50坪程度を住居用にし、駐車場の賃料を借入金の返済に充てる。 予算を上げ、お金を借りて高い金利を払ってまで買うべきか。。。 多分、常時埋まっているとは思えませんし、駐車場分の維持管理費用も。。。 何とかはみ出た分の返済金くらいでればいいのですが。。。 ちなみにこの近辺だと賃料よくて7,8千円程度、駐車台数はよくて4台くらい。 案２．仲介している不動産会社に全て購入してもらい必要分、分筆してもらう。 西面道路(8mくらい)と北面に接動(3m弱->セットバック？)があるのですが 北面の接道が狭いのと奥にいくと傾斜になっており接道との段差があるので分割する場合、 敷地内に私道を設けるか等、問題が出てくると思われます。 また、不動産会社の担当の方は、出来るのですが、会社が購入する場合、 安くで購入し高くで売るので双方の不利益になる旨の事をおっしゃっていました。 案３．共同購入者を募り購入し分筆する。 案４．全部購入し不要分を不動産として売る。 売る為に高い金利を払って購入するのか？金利分の赤が出るでしょうねぇ。 案５．予算以上なのでやめる。 等考えいます。できれば立地等気に入っていますので、購入し住居を建てたいと思っています。 今後、どのように進めていくべきか皆様のご意見やアイデア、経験談を伺いたくよろしくお願いいたします。 （また、交渉状況等Upします。） |
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質問投稿日時：08/05/20 12:47 質問番号：4036237 |
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回答 |
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| 回答者：ma_h | ♯４の元業者営業です。 ＞Q1.今、私が仲介依頼している不動産会社から手数料等請求されるのでしょうか？ 大丈夫です。仲介業はあくまで「成果報酬」ですので、成約に至らなかった場合は費用は発生しません。 もしも、何らかの報酬を要求されたら。。。迷わず「即切り」です。 ＞Q2.この後、紹介した土地は需要が高そうな土地の場合、不動産会社の方で買取を奨めていかれるものでしょうか？ これについては物件を知らないので、あくまで一般論ですが。。。 現在、どの新築分譲会社も土地の仕入れに大苦戦中です。 つまり、需要が高そうな（商売になりそうな）土地ほど地主は多数の業者から攻撃されてます。おのずと価格は上昇してしまいます。 もしも、この土地がそのような土地であれば、売り出された時は相応の価格での販売になるでしょう。 不動産価格（市場価格）はあくまで“需給バランス”により決定しますので。仕方のないことですね。 |
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| 種類：回答 どんな人：経験者 自信：自信あり |
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回答日時：08/05/20 14:37 回答番号：No.5 |
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| この回答へのお礼 | 度々の早速のご回答ありがとうございます。 なるほど。。。 大変、参考になりましたありがとうございます。 もし、売りに出てるのを見たら、条件が合わなかったとはいえ、自分で見つけて単価安くて買える可能があったのにと思うと少々惜しい気がするでしょうねきっと。 |
回答良回答10pt |
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| 回答者：ma_h | 元業者営業です 基本的には案５ですね。厳しいことを言いますが現実はあまくないですよ。 ＞案１ 駐車場の賃料収入なんてアテになりませんよ。 ７０００円×４台＝２８，０００円／月では費用対効果が悪すぎます。 ＞案２ 論外です。 ＞案３ 分筆ラインの確定でモメる可能性が大です。まして知人なら人間関係にヒビが入ります。 ＞案４ 間違いなく赤字です。 以上から導き出される結論はやはり「案５」でしょう。後悔するのが見えてます。見合せましょう。 そもそも、売主は売りに出していたわけではないので、指し値に応じてはくれないでしょう。 それだけの広さの土地であれば建売業者からしつこくアプローチされているはずです。であれば、相場も把握しているでしょう。 それでも売却にいたってないのですから、推して知るべしです。 |
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| 種類：回答 どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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回答日時：08/05/20 13:34 回答番号：No.4 |
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| この回答への補足 | ma_h様、元業者営業ということでお聞きしたいのですが、 この後、商談が成約にいたらなかった場合ですが。。。 Q1.今、私が仲介依頼している不動産会社から手数料等請求されるのでしょうか？ Q2.この後、紹介した土地は需要が高そうな土地の場合、不動産会社の方で買取を奨めていかれるものでしょうか？ もし、よろしければ教えてください。 |
| この回答へのお礼 | 早速のご回答ありがとうございます。 いえいえ、確かに。。。自分自身も心に思っていた回答です。 そうですよね、甘くないですよね。。 厳しい目で見ていきます。 大変参考になりました。 |
回答良回答20pt |
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| 回答者：guguku2 | こんにちは。 普通に考えて（３）か（５）ですよねぇ。 あとは、廃屋の解体/更地費用はreirouranさんもちで、５０坪だけ売ってくれと所有者にお願いすることはできないですか？少し損しますが、今後の事を考えると１００坪買うよりもその方がリスクは少ないのではと思ったのですが。 あとは（３）の場合、その土地の近隣の方に声をかければ案外すぐ出てくるとは思うのですが、今度はその人との交渉が入るので、面倒になるような気もします。 ２０万円／坪の土地と言う事は結構田舎ってことですよね。その土地をただ持っていても所有者にとって資産にならないでしょうし、もうぶっちゃけこみこみで１４００万円で売ってくれっていうのはどうでしょう？所有者側のメリットとしては、今後買手が現れるかどうか分からない土地を持っていても固定資産税をとられるだけで損ですよ、これを機会に売ってしまってはどうですか？ってとこですかね？ うーんあんまし参考にならない意見ですが、一案として書かせて頂きました |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：08/05/20 13:20 回答番号：No.3 |
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| この回答への補足 | その通りでして県自体は田舎です。 一応、当該の土地は県庁所在地の都心部ですが急斜面の土地で、少々難所なので土地が安いです。平地まで降りると70万〜となってしまいます。 戦前の名残で接道が狭かったり土地が出ても今風の広さでないものが出てきます。 |
| この回答へのお礼 | いえいえい、心強い回答ありがとうございます。 そうですね。 これから交渉ですので、不動産会社の方に公正な見積もりを出していただき、相談して、だめもとでぶっちゃけこみこみの希望の価格（1400）をぶつけてみて、折り合いがつかなければ必要坪数での交渉と奨めて見ようかと考えています。必要に応じ近隣の方にも声を掛けるなりしてみようかと思います。 ご意見ありがとうございます。 |
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| 回答者：tarotaro001 | 「取らぬ狸の皮算用」という言葉を思い返してください。 案５を勧めます。 その土地は多分あなたとは縁がなかったと思えば諦めもつきます。 もっと現実に目をやって、予算を守って探しなおすことです。 ＞廃屋の解体/更地費用も差し引いてはいただけないか 売り急いでいるわけでないですし、ましてやアプローチがあなたです。 期待しないほうがいいです。 同様に値引きも期待できません。 たとえ１８００万で折り合いがついても、不動産仲介手数料というのがあります。 １８００万×３％＋６万＝６０万 これに登記費用を加えれば、土地価格のほかに１００万は軽く係ってしまいますよ。 それに解体費用として２００万かかると仮定して・・・・ 結局は２０００万以上になるのでは？ |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：08/05/20 13:14 回答番号：No.2 |
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| この回答へのお礼 | そうですね。これまでも幾つか見送ってきたのですが、 今回自分の足で探しあてた土地だったので思い入れも大きかったもので。。。 その通りです。手数料等もう少し細かくシュミレーションしどのくらいの額になるのか見積もってみたいと思います。 |
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| 回答者：papumaru | 案５ですね。 >奥行きの長い（台形）土地 これが気になります。分割した場合、間口の狭い土地になり、不動産価値が下がります。間口の狭い土地は致命傷です。 だめもとで１３００万円で指し値されてはどうですか？。 不動産の場合、絶対これしかないと思ったら、安い買い物は出来ません。気持ちを強く持つことだと思います。 お金がいくらでもあるなら別なんでしょうが・・・。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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回答日時：08/05/20 13:06 回答番号：No.1 |
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| この回答へのお礼 | お金はありません。。。 心強い回答ありがとうございます。 気持ちを強く持って交渉に臨みたいと思います。 しかし、割り切る（あきらめも含め）ときは潔く、交渉したいと思います。 |
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